农村房屋买卖合同无效后拆迁补偿款的分割方法如何计算的一审判决书

江苏省高邮市人民法院

民 事 判 决 书

(2014)邮民初字第0483号

原告 方大权，住民。

被告叶文俊，住民。

被告朱爱平，居民，系被告叶文俊之妻。

原告方大权诉被告叶文俊、朱爱平房屋生意公约纠纷一案，本院于2014年3月4日存案受理后，依法由审讯员李晓燕独任审讯，于2014年3月27日果然开庭进行了审理，后依法组成合议庭，分别于2015年2月2日、3月20日果然开庭进行了审理。原告方大权的托付代理人方兵和施德林、被告朱爱平及两被告的配合托付代理人付琴均到庭参加了诉讼，被告叶文俊参预了2014年3月27日和2015年2月2日的庭审。本案现已审理终结。

原陈说称:2009年10月30日我将位于高邮市进步巷13-2号住房一户出售给两被告，同年12月30日前我将衡宇交付给两被告，两被告于2010年1月20日向我支付了全部房款323000元。2013年8月21日我诉至法院，并要求法院确认我与两被告达成的《房地产生意左券》无效，要求两被告腾退出涉案房屋，扬州市中级人民法院作出(2014)扬民终字第0055号民事判决书，确认《房地产生意左券》无效，但不能返还，可以折价补偿。现在涉案衡宇已被拆迁，拆迁款项大部分也已被两被告领取并占为己有，原告找其谈判多次，两被告拒不睬睬，故诉至法院，要求判令两被告给付衡宇拆迁补偿款计人民币208019.47元。

被告辩称:原、被告两边签定购房合同时，原告自动过程为被告治理房产证的方式，勾销两被告购房的疑虑，而两被告拥有合法的房产证且未被打消，而房产证正是两被告享有搜罗拆迁款在内的合法依据。2009年两被告购置了原告的衡宇，付出了公道的价款，而以该价在2013年拆迁的时间，在同地区重置房屋价款是要超过拆迁款的，而该房屋自2009年交易并办理房产证后，一直是由两被告居住，两被告在院内也砌建了附属衡宇，耗费了巨额的装修用度举行装修，而装修的费用在拆迁过程中并未得到足额的赔偿，原、被告之间的衡宇生意关联是客观存在的，可是正如原告所提到的一审二审法院均确定原告违反诚实名望原则，原告具有较大的不对，因此原告要求两被告给付拆迁赔偿款无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。

原告向本院提供了以下证据:

1、(2013)邮民初字第1544号民事判决书复印件一份，(2014)扬民终字第0055号，证实经法院讯断，原、被告之间的房屋买卖契约无效，两被告应依法给付原告折价补偿。

2、2009年10月30日原、被告签定的房地产买卖左券复印件一份，证实该衡宇是集体土地。

3、拆迁赔偿和谈、评估请示。

4、上海高院关于农村宅基地衡宇买卖纠纷案件的原则意见(沪高法民一(2004)4号，申明原告可按必然比例与两被告支解衡宇拆迁赔偿款。

经两被告质证，两被告对质据1、2、3的真实性均无贰言，但以为在购置原告的毛坯房后，两被告增建了从属衡宇及对房屋举办了装修，原告对两被告的质证定见无贰言;对证据4有贰言，认为不适用本案，由于两被告有房产证，对讼争房屋拥有正当权柄。

被告提供了以下证据:

1、江苏省修建与装饰工程计价表，证明主屋总面积中含两个阳台的面积，而阳台是由被告关闭的，故应从总的拆迁款中扣除。

2、案例一篇，申明有案例在先，纵然补偿，原、被告之间也只能按1∶9的比例补偿。

3、房地产买卖左券一份，证明原、被告之间的衡宇生意关系。

4、收条复印件一份，证明两被告已付清房款。

5、产权证复印件一份，高邮市房屋拆迁安插办公室证明复印件一份，证明两被告对讼争的衡宇拥有正当的产权。

6、高邮市房地家当协会出具的证实一份，证实2009年2013年商品房销售均价。

经原告质证，原告对质据1、3、4的真实性均无异议，但觉得证据2只是外省的案例剖析，不具备法律上的效力。对质据5的真实性有贰言，讲述经查地盘证、房产证均是原告的名义，对证据6的真实性有异议。

本院依权柄窥察的证据有:

1、高邮市住房保障和房产办理局市场管理科出具的证明一份，证实:2009年商品房发卖均价为2947.65元/平方米，其中商品室庐均价为2758.69元/平方米。2013年商品房发卖均价为5456.86元/平方米，个中商品府第均价为4922.25元/平方米。

2、本案包办人与高邮市城南新区扶植办主任仇素明所作发言笔录一份，证实两被告所领取的货币安置的奖励，是由于两被告未拿房子，而赐与的奖励。

经原、被告质证，原、被告两边对证据1、2均无贰言。

经审理查明:原告方大权的托付署理人方兵系原告方大权之子，朱爱平与方大权系高邮镇闸北村村民。被告叶文俊和被告朱爱平系伉俪关系。2009年10月30日经中介介绍，方兵庖代原告方大权与被告叶文俊、朱爱平签署了房地产生意左券一份，该左券约定:方大权自愿将其所有的座落在高邮镇新城村柏家组(原方红组)新建两间上下3层新毛坯约128平方米的房屋出售给叶文俊、朱爱平，衡宇价格为323000元，2009年12月30日前管理房产证过户手续，2009年12月30日火线大权将上述房地产交付给叶文俊、朱爱平，签署契约时，两边都明知该房屋系集团地盘。2009年12月30日前，原告方大权已将上述房屋交付给被告叶文俊、朱爱平，2010年1月20日被告叶文俊、朱爱平向原告方大权支付扫数房款。

往后被告叶文俊、朱爱平对该衡宇举行了装修、添附，在衡宇前后加建30多平方米，并一向居住在该衡宇中。2010年1月8日被告叶文俊取得座落在高邮镇新城村方红组的两层衡宇扫数权，被告朱爱平系房屋共有人，该衡宇为集体地盘。现该衡宇地址由高邮镇新城村柏家组(原闸北村方红组)变换为高邮市进步路13-2号。

2013年8月21日原告方大权诉至本院，要求确认其与被告叶文俊、朱爱平达成的《房地产生意左券》无效，并要求被告叶文俊、朱爱平腾退出涉案衡宇。本院于2013年11月18日作出讯断:(一)原告方大权与被告叶文俊、朱爱平签署的房地产捌生意左券无效;(二)驳回原告方大官僚求被告叶文俊、朱爱平腾退出涉案房屋的诉讼请求。宣判后，原告方大权不屈，提起上诉。

扬州市中级人民法院经审理后，作出判决:驳回上诉，维持原判，但扬州市中级人民法院认为:《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，公约无效可能被撤销后，因该公约取得的财产，应当予以返还;不及返还大要没有必要返还的，该当折价补偿。讼争房屋属于“不能返还或许没有须要返还的”财产，原告方在二审时代所提的折价补偿的主张，不在本案诉讼恳求规模，本案不予涉理。

2013年10月9日该衡宇被拆迁，两被告共计得到拆迁补偿款1287459.94元。

原告遂于2014年3月4日诉至本院，要求被告叶文俊、朱爱平给付衡宇拆迁补偿款计208019.47元。

因双方意见不一，致调处弗成。

本院以为:《中华人民共和国条约法》第五十八条规定，公约无效或许被撤销后，因该合同取得的工业，应当予以返还，不能返还大概没有须要返还的，应当折价补偿。经法院讯断，方大权与叶文俊、朱爱平签署的房屋生意公约系无效条约，现该房屋已拆迁，不及返还，根据法律规定，应当折价赔偿。本案中，原、被告双方的衡宇生意算做违背了法律克制性划定，双方对纠纷的发生均有必然的责任。两被告在购得该衡宇后，一向栖身该衡宇，且对该衡宇举办了装修、添附，现原告因拆迁好处而反悔，显然违背诚实信用原则。庭审中，原告提出被告拆迁时未封闭阳台，但未提供响应的证据，且不切合常理，故对原告的告诉不予采信，对两被告提出的三楼面积，拆迁评估价中含其装修部分，但未提供相应的证据，故对两被告的请示不予采信。归纳上述情况，原告要求被告给付折价补偿款依法应予支撑，但应扣除被告的购房款以及被告添附的部门和别的各种奖励、津贴等用度，再充裕考虑两被告从头购房的合理支付后，由原告与两被告按3:7的比例支解衡宇拆迁赔偿款。为保护当事人的正当权柄，遵照《中华人民共和国条约法》第五十八条之规定，讯断如下:

被告叶文俊、朱爱平于本判决生效后旬日内一次性给付原告方大权衡宇折价赔偿款77308.34元。

案件受理费5050元，保全费1770元，合计6820元，由被告叶文俊、朱爱平承担(此款原告已预交，两被告应于奉行上述款项时一并给付原告)。

如不屈本判决，可在讯断书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时凭据国务院《诉讼费用交纳措施》划定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费5050元(江苏省扬州市中级人民法院开户行:工商银行扬州分行汶河支行，户名:江苏省扬州市中级人民法院，账号:11×××57)。

审 判 长 李晓燕

人民陪审员 潘慧霞

人民陪审员 沈文凤

二〇一五年三月二十日

书 记 员 杨卫琴

附本案相关执法条则:

《中华人民共和国条约法》第五十八条划定:公约无效或者被打消后，因该公约取得的工业，应当予以返还，不能返还也许没有须要返还的，应当折价补偿。有错误的一方应当补偿对方是以所受到的丧失，两边都有谬误的，该当各自承担响应的责任。

衡宇折价补偿款详细较量方法

1、主房面积181.99㎡=[10.1×8.35×27=168.67㎡](上下两层面积)+[(1.8×3.7)×2=13.32㎡](一楼廊台二楼阳台)

因阳台是两被告自行封闭的，故应扣除13.23㎡

181.99㎡-13.32㎡=168.67㎡

168.67㎡×4751.67元/㎡(评估价)=801464.18元

2、三楼面积69.305㎡=32527.31元(已剔除雨篷面积3.965㎡)两边均无异议

3、可供原、被告支解的房屋拆迁补偿款为:

801464.18元+32527.31元=833991.49元

4、两被告购房款在2009年可购买的面积:

323000元(原购房款)÷2758.69元/㎡(2009年商品府第均价)=117.08㎡

5、购不异面积在2013年重置需很多钱

117.08㎡×4922.25元/㎡(2013年商品室第均价)=576297.03元

6、2013年两被告从头购置房屋的公道付出

576297.03元-323000=253297.03元

7、原告应得的拆迁赔偿:

833991.49-323000-253297.03=257694.46元

257694.46×30%=77308.338元