上海动迁款怎么分配-周运柱律师-专业-专项服务社区

征地新政的背景及内容 上海市的拆迁政策体系以2001年实行的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称111号令)1为基础，核心是补偿对象由房屋居住于人口变为被征地房屋，即由“数人头”变为“数砖头”。由于征地行为的复杂性，111号令在实施中产生了一些问题： 一是“砖头”与“人头”并行。部分基地按“数砖头”难以满足补偿市场需求，2005年市房屋土地资源管理局颁布《关于印发<关于实行房屋征地面积标准调换的指导意见>的通知》2，2006年市政府颁布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应移往对象认定办法》(以下全称61号令)3，不少基地重新引入“人头”因素，导致二者并存。 二是补偿与房价脱节。根据111号令，货币补偿主要依据被拆迁房屋的市场评估单价和建筑面积。但在实行过程中，因房价涨幅远远多达GDP及户均家庭可支配收益增幅，导致补偿数额与市场房价相当严重僵化。 三是工期与预期冲突。一方面，市政建设及城区开发使征地任务愈加紧迫。另一方面，被拆迁人不愿及时迁往，以期获得更高利益，征地单位往往不堪重负，拆迁进程缓慢，双方矛盾对立。 鉴于上述情况，市住房保障和房屋管理局通过调研，于2009年和2010年分别下发《关于调整完备本市城市房屋征地补偿移往政策试点工作的意见(印发稿)》和《关于印发<上海市房屋拆迁工作人员管理办法>的通报》，构成了“征地新政”。根据新政，居住于房屋拆迁补偿安置以被拆毁房屋市场评估价为基础，增加套型面积补贴和价格补贴，并折算为货币补偿金额，被拆迁人可选择货币移往或就近、异地等安置方式。 (一)居住房屋拆迁补偿安置计算公式 1、私有居住于房屋价值补贴=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。 2、公有居住房屋价值补贴=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴。 评估价格=被拆毁房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。如评估单价低于评估均价，按评估均价计算。 评估均价=被拆迁范围内所有被拆除房屋的评估总价÷被征地范围内居住房屋总建筑面积。 套型面积补贴=评估均价×补贴面积。针对原有改为地块旧式里弄房屋、简屋等普遍不独立成套的现状，按照满足基本用于功能的原则，增加套型面积补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。 价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆毁房屋的建筑面积。针对给与评估价格和套型面积补贴后仍难以安置居住的情况，补贴系数不多达0.3。

(二)居住于困难户的补偿安置办法 对被征地房屋实际居住人口多，人均居住面积小，通过价值补偿仍无法解决居住困难的人，给予居住于困难补贴。享受该补贴后，该户被视为已享用住房保障。

 1、居住困难户的标准，补偿移往后的房屋换算面积按安置对象计算人均建筑面积不足22平方米。 补偿安置后的房屋换算面积=被拆毁居住于房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。移往对象参照住房确保管理办法具体的申请条件和审查办法确认。异地设施商品房单价以市属配套商品房平均值单价不尽相同。

2、明确居住于困难户货币补贴的计算公式 居住困难户货币补贴=异地设施商品房单价×移往对象人数×22平方米/人-被拆毁居住房屋价值补偿款。 (三)购买安置房源 被拆迁人、承租人可出售拆迁单位提供的安置房源，实施价值标准房屋调换的，按被拆除房屋的货币补偿金额与安置房屋的总价结算差价。 二、新政对审判实践的影响 新政实行前，法院审理征地款拆分纠纷时主要依据高院于2004年制定的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的答案》(以下简称高院答案)。根据答案，公房征地款不应遵循一人一份、均等拆分的原则。私房征地款原则上归私房产权人所有，产权人应确保共同居住人的居住使用权，产权人拒绝安置时，上述人员可催促拆分拆迁款。新政实施后，移往对象的确认、补偿款的分割、配套商品房的额度等沦为司法难点，展现出为： 一是安置人员认定难。新政实施后，征地单位不再明确移往对象，涉讼时由法院认定移往对象。由于涉案人员多，结构复杂(如私房拆迁中就存在居住产权人、非居住产权人、非产权居住于人等情形)，如何均衡利益成为难点。 二是家庭矛盾化解无以。由于当事人之间不存在亲属关系，款项拆分过程中长期构成的家庭矛盾集中于愈演愈烈，并引发老年人赡养、未成年人养育、遗产分割等一系列问题。 三是产权归属于查明难。环绕房屋的权属、来源、份额、实际居住等争议日渐突出。其中家庭成员出资状况缺乏证据，仅凭口头陈述难以确信；家庭协议形式不规范，效力存疑；征地距今时间久远，居住情况无法核实，上述问题均造成了涉嫌事实难以查明。 四是购房额度分配无以。新政对设施商品房出售未作具体规定，实践中各基地采行有所不同操作办法，当事人实际获得的购房额度与基地口径亦有差异，且设施商品房购买价近低于市场价，利益分配矛盾突出。 五是统一适用法律无以。新政虽然明确了征地款的计算出来方式，但实践中征地单位还是不会考虑人口及户籍因素。此外，拆迁人员或解读政策不一，或掌握尺度差异，也造成此类案件难以做到适法统一。

三、审理原则和消弭对策 (一)纠纷处理的原则 根据市高院的综述，处置此类纠纷时应反映补偿与安置顾及、公平和合理融合的原则：1、明确补偿移往对象；2、保证产权人的房屋价值得以补偿；3、安置对象所获得移往面积或补偿款应以低于补偿标准为底线；4、产权与居住权尽量合一。 (二)具体化解对策 1、理解拆迁人意见，引领参与诉讼 为查明安置对象、明确款项计算出来、设施商品房额度等事实，往往需要向拆迁单位调查取证，但有些单位对相关资料不愿获取，或在复印件上拒绝接受盖章证明，减少了审理难度。故审理中可追加拆迁单位为当事人参与诉讼，以了解拆迁的背景和过程，以及征地单位确定、派发款项时的考量，不利于尽快查明事实，做到裁量尺度。 2、交会特别程序，确认家庭协议 有些家庭内部虽就补偿款处置形成过协议，但往往涉及老人奉养、遗产拆分等一揽子问题，审理中既要分割款项，又要对协议诸多问题进行确认，影响了审理效率。今年起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》4减少了证实调解协议的特别程序，可引领当事人就协议内容向调停的组织申请调停，之后再共同向法院提出证实该调停协议，既认同了当事人意愿，也可增加诉讼成本。 3、完备协议内容，衔接设施政策 在征地协议中具体奖励补贴费用的发放原因、对象、种类、数额及计算标准，明确被拆迁户可购配套商品房面积、套数的依据，使补偿依据更加半透明，也防止法院行使自由裁量权时有可能不当。同时，将拆迁安置政策与申请廉租房，经济适用房等政策配套衔接，整合社会资源。

 四、具体问题的分析 (一)安置对象的确认 1、公房移往对象为承租人和同住人 公房租赁具备福利性质，是职工工资的组成形式，获取给职工家庭用于5，承租人和同住人均为安置对象。承租人以《租用公房凭证》不尽相同。同住人包括下列情形：

 (1)高院答案规定的同居人标准。①在拆迁许可证核发之日，在被征地房屋有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因结婚而居住于在被拆迁房屋内，不受居住一年的容许。②在本市无常住人口户口，至征地许可证核发之日，因成婚已在被拆迁房屋内居住于的。③在被拆迁房屋有本市常住人口户口，因家庭矛盾、居住困难等在外借房居住，他处也无公有住房的。④因服兵役、读书大学等原因，户籍迁离被征地房屋，在本市无他处常住人口住房的。

 (2)61号令之规定。①截至征地许可证核发之日，在被拆迁房屋有本市常住户口连续剩一年，在本市无其他住房(或有其他住房但居住于困难)，且居住于在被拆迁房屋内的人员，可认定为移往对象。②在被拆迁房屋有本市常住户口年满一年并居住于在内，在本市无其他住房(或虽有其他住房但居住困难)，且合乎相关类似情况的，可确认为移往对象。③不具有征地范围内的本市常住人口户口，在本市无其他住房(或有其他住房但居住困难),且符合涉及类似情况的，可认定为安置对象。

 (3)2011年《上海市国有土地上房屋征税与补偿实施细则》之规定。共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征税房屋具备常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住于困难的人。 上述规定对同住人的标准基本一致，必须注意的是，高院答案中 “他处有房”是指原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所出售的商品房、公房被拆迁后所得的安置房(还包括自己部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房。

 2、私房不存在居住于产权人、非居住产权人和非产权居住人 (1)产权人根据否居住于分为居住于产权人与非居住产权人。居住于产权人居住在被拆迁房屋内，属于移往对象；非居住于产权人拥有被拆迁房屋所有权，有权取得征地补偿款。

(2)非产权居住人分成两类，一类是该户被认定为居住于困难户，以有关部门证实的安置对象不尽相同；另一类是该户未被确认为居住困难户，根据高院综述，是否属于移往对象应融合私房性质认定：

 ①一次售后公房(承租人购买公房后未再进行转手)。这类房屋无法完全按私房标准处置，同住人仍然拥有原先权利。认定时既要参考61号令，还要适当保障非产权居住人的居住于权益6。购买公有住房时的同住人标准，不应依照市房屋土地资源管理局对该问题的答复7，即该房内有常住人口户口，实际居住于三年以上(类似情况除外)，他处无住房或他处虽有住房但居住于困难的人。

②老私房(住房商品化前历史遗留下来的私房)，这类房屋时间较久，历经数代人，居住人员较多，补偿移往中不几乎“数砖头”，不会必要考虑到人员因素，处理时要适当确保非产权居住人的利益。

 ③商品房(住房商品化后通过市场出售取得的房屋)，这类房屋一般不牵涉非产权居住人，征地时产权人取得补偿款，无需考虑到安置对象问题。一次售后公房再次出让后也归为此类。

(二)公有居住于房屋价值补偿款的拆分原则 根据高院解答，承租人、同住人之间应遵循一人一份，平均分配拆分的原则获得补偿款。年老体弱、缺少经济来源、且均分无法确保其居住权益的、或者取得公房承租权时支付过对价的，可酌情多分。

 (三)私有居住于房屋价值补偿款的拆分原则 1、居住于产权人获得房屋价值补偿款范围。居住产权人对全部房屋价值补偿款(评估价格+套型面积补贴+价格补贴)拒绝拆分，居住产权人为二人以上的，原则上按照产权比例展开拆分。

 2、非居住产权人获得房屋价值补偿款的范围。目前不存在不同意见，一是认为非居住产权人可对还包括评估价格、套型面积补贴、价格补贴在内的全部房屋价值补偿款拒绝拆分，但剩下款项应保障其余安置对象的最低安置标准，否则不应在确保最低安置标准后再分割。

二是认为套型面积补贴和价格补贴是为了保障居住产权人的居住权而在价值补偿上的增加，这两部分利益原则上可由居住于产权人取得，并用于移往实际居住人。但如果被征地房屋面积小，产权人较多，造成部分产权人客观上无法居住其中，其他处又无住房或居住困难的，这部分产权人仍可就其他两类补贴要求分割。

三是认为非居住于产权人可对评估价格和套型面积补贴进行拆分，价格补贴给与居住产权人，用作安置实际居住于人。笔者指出，根据评估价格、套型面积补贴和价格补贴的确定办法，后两类补贴主要为满足房屋基本用于功能及实际安置的需要，故第二种意见似乎更符合新政目的。

 3、非产权居住人的利益范围。非产权居住人的拆迁利益对应于其在原房屋内的权利，原则上仍为居住利益，标准一般不高于本市低于居住确保标准。

 (四)不属于移往对象又被考虑的人员 根据高院综述，原则上不应尊重拆迁单位的意思回应。但征地单位不具体意见时应区分两种情况，一是与公房承租人、同住人或私房产权人具备家庭关系的人员，可必要考虑其拆迁利益。二是无亲属关系仅将户口空挂的人员，其无权取得拆迁利益。在数额上，可在保障移往对象利益后，综合该类人员与移往对象的关系、居住于状况、实际贡献、他处房屋等因素，酌情分配其应得款项(如完全由该类人员获得，则其与移往对象或将获得同等利益；如几乎由移往对象取得，则忽略前述人员的因素，因此完全有哪一方分给均失礼公平)。 如戴某系公房承租人，该户在册户籍为戴某、刘乙及刘甲、张某，戴某为刘甲、刘乙之母，刘甲与张某系夫妻。该房拆迁后戴某获得拆迁款150万元并购买两套配套商品房。刘甲与张某指出其系同住人，拒绝拆分拆迁利益。法院指出二人已享用过福利分房，不属于安置对象，判决驳回其诉请。二审中拆迁单位回应，在购置设施商品房时将二人作为考虑对象，现该户购买面积大于基地额度。二审法院融合户籍情况、人员结构及配套商品房额度等酌情确定刘甲与张某分给拆迁款30万元。

(五)不符合条件但已被确认为居住困难户 审理中如找到，已被有关部门认定为居住于困难户的家庭中，部分人员系空挂户籍，甚至他处享用过福利分房或拆迁移往。此时如何处置不存在不同意见：一是指出既然涉及部门已确认居住困难户，则不应按最低居住标准移往，不考虑空挂户籍或他处有房情况。二是指出该类人员不合乎安置条件，不能酌情分得补偿款。三是指出如果该类人员享受过其他福利分房或动迁移往，限于第二种意见，反之适用第一种意见。笔者尊重第一种意见，鉴于该户已被认定为居住于困难户，上述人员的因素已被考虑，如再重新认定将超越原先的分配格局，引发新的矛盾。

 (六)配套商品房的出售主体 就公房而言，承租人、同住人均有权购买设施商品房。就私房而言，原则上非居住产权人、居住产权人有权购买设施商品房，如果设施商品房无法符合全部产权人，不应优先考虑到居住于产权人的移往市场需求。至于非产权居住人，高院综述确认其在原房屋中享有的是居住权，在设施商品房内亦主要体现为居住权。如权利受损，可主张产权人保障居住或以货币形式实现居住权。

 (七)配套商品房的价值 公房拆迁中，承租人出售设施商品房后，若同住人要求分割，其价值究竟按购买价还是以市场价不存在争议。笔者指出，当承租人自由选择获得货币补偿时，所得货币系最终利益；当承租人选择购买配套商品房时，因设施商品房的购买价高于市场价，若仅按购买价确认价值将对分割时取得货币一方不公。故可将设施商品房进行市价评估，根据购买价与市场价的比值，合理的得出货币金额后再拆分。

(八)机悬挂户籍人对设施商品房的利益 被拆迁户出售配套商品房的额度往往依据人员结构与曾名户籍，大多超出规定标准。由于曾名户籍包含机悬挂户籍，机悬挂户籍人对配套商品房能否主张权利不存在争议。对此原则上不应尊重拆迁单位的意思回应，如其考虑到机挂户籍因素，则就此所产生的利益可在空悬挂户籍人与安置对象之间合理分配。如空挂户籍人享用过其他福利分房或拆迁移往，还可酌情增加其利益。

 (九)奖励、补贴款项的分割 对有指向补贴，由所指向的对象取得。如搬去补助费给搬迁人，期房过渡性费给取得期房人，家用设施移装费给设施所有人，无证经营补贴给经营人，签约鼓励奖按居民签约率发放，面积奖给房屋价值补偿款的分配对象，自行购房奖给选择自行购房的人。对无指向补贴，首先不应符合安置对象的最低保障标准，有余额则在有权分得补偿款的对象中拆分。