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厂房征地评估要注意些什么 动迁房买卖合同效力如何,动迁房交易合同范本

　　宋律师，北京拆迁律师，现执业于***律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，恪守诚信、慎重、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。宋律师专门从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人获取快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度接纳和评价。

厂房拆迁评估要留意些什么

厂房征地评估要注意些什么

拆迁准备阶段：

⑴因工厂的客户获知该企业征地的消息，从而对其交货能力缺少信心，因此定单不会逐步减少移往;

⑵征地企业不能在原地上新产品和不断扩大生产规模，失去了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步增加，这势必在与原材料供应商的价格谈判中正处于有利地位;

⑷由于工厂将要征地，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂设施设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线下降。

拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂几乎停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍必须支付，包括：

⑴生产经营中仍必须支付的费用：

A、职工的薪酬以及当牵涉到职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;C、管理费用;D、不在迁往范围内的销售、营业网点的日常支出。

财务费用：

因工厂征地贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线下降，有可能超过峰值。

拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的加装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步获得完全恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步移往;员工的情绪也逐步平稳;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的提高，而多达了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

从法律角度应该注意的问题。

1、评估机构应该由被拆迁人登录。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行指定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最少的相差一倍还多。

2、停产歇业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业征地补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被征地的企业主不具有涉及知识，在评估报告中漏项是最少见的问题之一。比如上面征地阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在征地过程中，总是想要先跟企业施加压力，绝口不提评估事宜，也不开具征税要求和征税补偿安置方案要求，这也是需要密切注意的违法行为。

大部分厂房在拆迁评估的时候都不太重视，结果最终造成一定的损失，对厂房或企业带来的危害也比较多。本网上面还有律师长期待命，要弄清楚厂房征地各个内容，可以必要在线咨询拆迁律师团。

动迁房买卖合同效力如何,动迁房买卖合同范本

动迁房买卖合同效力如何,动迁房买卖合同范本

动迁房的合同,是上下家私下定的,再没办理产权证前,不受法律保护,产权证满3年后可以上市交易过户。所以，如果是产权年满3年的动迁房买卖合同，无效，如果是产权满了3年的动买卖合同，是有效的。

动迁房交易合同范本

出卖人

身份证号码：

买受人

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下议定本合同条款如下，以资共同遵从。

一、甲方自愿将其于_____________________________的房产及其土地使用权以人民币_______拾___万___仟___佰___拾___元整的价款出售给乙方。甲方承诺，本人出售上述房产事宜已告知所有相关共有人、承租人、同住人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出售本房屋。如本房屋的任何涉及权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意分担因此所产生的一切法律后果，并分担乙方因此遭受的一切损失。

二、乙方缴纳甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方答应本合同，定金不弃。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件帮助乙方办理房屋产权过户申请，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方开销。甲方承担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、借贷、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签定后，甲方保证乙方拥有同甲方相同的居住权利。本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人议定任何合同。

六、债权人

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付给房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期多达30天时，乙方有权解除本合同。续约时，甲方除将已缴的房价款全部归还乙方外，并不应赔偿金乙方经济损失人民币__伍万_元。

2、乙方全部或部分不遵守本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方不应加付按日千分之一计算出来的违约金给甲方。逾期超过_30天时，甲方有权解除合同。续约时，乙方已付定金不退。

3、如果甲方出售的房屋不存在质量问题影响到乙方居住于权利的行使，一切由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签定后，任何一方不得擅自变更或解除合同。

如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下述两种算法所取高值返还乙方：

1、归还本房屋合同出让金额本金及利息，利息按年息20%计算出来，计息期自合同签订日为准;

2、返还解除合同时的市场评估价，并赔偿金乙方的房屋翻新费用、中介费、搬迁等损失。

3、如因规划部门、设计部门的原因影响房屋质量和用于功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款派发，甲方应当全额退还乙方。

4、甲方向乙方承诺本房屋可以在3年内办理产权过户申请，逾期未办或无法办理，甲方承担债权人，并赔付违约金为购房款的70%.

七、本合同在履行过程中再次发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按特例方式解决问题：依法向合约签署地人民法院控告。

八、其他约定

1.未过户前本房屋甲方以抵押形式抵押给乙方，并办理抵押手续。

2.本房屋出让时甲方需出据房屋所在地镇政府或村委会接纳的书面说明。

九、本合同自双方签署或盖章之日起生效。

十、本合同一式5份，甲乙方各掌一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：年月日