新规速递｜律师解读《上海市征收集体土地房屋补偿规定》

《上海市征税集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府放〔2011〕75号）已于2021年9月30日到期。为实施《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）和《中华人民共和国土地管理法实行条例》（国令第743号），更好地指导本市征地房屋补偿工作，上海市人民政府印发了《上海市征税集体土地房屋补偿规定》（沪府规〔2021〕13号），自2021年10月1日起施行。

第一条（目的和依据）

为规范征税集体土地房屋补偿不道德，确保征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，制定本规定。

【解读】制定本规定的依据范围。

第二条（适用范围）

在本市行政区域范围内征税集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。

【解读】本规定的适用仅限于征收集体土地中对房屋的补偿。

第三条（补偿原则）

征地房屋补偿，应当遵循“程序不顾一切、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，确保被征地农民的合法权益。

【解读】保障居住于条件，维护合法权益的对象为被征地农民。

第四条（管理部门）

市规划资源部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门，负责管理本市征地房屋补偿的业务指导和监督管理等工作。

市和区发展改革、住房城乡建设管理、农业农村、人力资源社会保障、房屋管理、财政、市场监管、审计等部门应该协同作好征地房屋补偿工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处应该因应做好征地房屋补偿工作。

【理解】明确各级政府主管部门在征地房屋补偿工作中应分担的主要职责。

第五条（补偿主体与实行部门）

区人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。

区人民政府可以登录区规划资源等部门的组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。

区人民政府登录的区征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。

区征地事务机构委托实施单位承担征地房屋补偿明确工作的，应该对实施单位在委托范围内实施的征地房屋补偿不道德展开监督，并对其不道德后果承担法律责任。

【理解】补偿义务主体为区政府，区政府可以指定区规划资源等部门实行。由区政府指定征地事务机构具体实施房屋补偿工作，区征地事务机构可以委托实施单位承担房屋补偿的具体工作，应该对其监督，相关法律后果由征地事务机构承担。

第六条（征收集体土地房屋补偿程序）

征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿移往程序，按照国家和本市有关规定继续执行。

【解读】本规定具体征地补偿移往程序，按照国家和本市有关规定继续执行。

第七条（征地房屋补偿范围）

征地房屋补偿范围根据拟征地范围确认。

房屋部分位于白鱼征地范围内，该部分拆毁后影响房屋连接体安全或者生活使用功能的，可将整体房屋划入征地房屋补偿范围。

建设项目用地牵涉到已征未拆房屋的，区规划资源部门可按照建设项目用地范围，确定房屋补偿范围。已征未拆房屋，是指房屋所在地块按照原土地管理法已获得征地批文，并已完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障申请，但该地块内尚未实行补偿的房屋。

【理解】仅限于白鱼征地范围内房屋，房屋部分在拟征地范围之外的，可以整体纳入房屋补偿范围。本条对“已征未拆房屋”做出定义。

第八条（征收土地实公告后不得实行的行为）

建设项目获得用地预审和选址批准文件后，区人民政府应该在拟征收土地所在的镇（乡）和村、村民小组范围内公布征收土地实公告，告诉征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的拒绝，预公告时间不得少于10个工作日。

征税土地预公告后，拟征地范围内应当继续执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：

（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；

（二）不得突击翻新房屋；

（三）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；

（四）不得专门从事其他不当减少补偿费用的不道德。

违反前款规定实行的，未予补偿。

征收土地实公告后，区规划资源部门应当将本条第二款的相关事项书面通知白鱼征收土地所在的镇（乡）人民政府或者街道办事处。

【理解】本条明确实公告至少10个工作日，容许行为的期限最长一年。

第九条（房屋调查证实）

征税土地预公告后，区征地事务机构应该会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居于）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况展开调查。房屋面积调查还包括房屋现状调查以及对宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载内容的核实。

白鱼征地范围内的宅基地使用权人、房屋所有人在征税土地预公告后10个工作日内，凭宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准后文件或者其他涉及证明文件，对调查结果展开确认。宅基地使用权人或者房屋所有人拒绝证实的，应当记录在册。

调查结果应当在拟征地范围内公示。公示内容还包括，宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准后文件记述的权属、面积、房屋用途等情况以及房屋现状建筑面积。

对公示结果有异议的，区征地事务机构应该展开核实。经核实后有变化的，应当及时公布。

【解读】房屋面积核实依据仅限于：房屋现状、宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件记载内容。宅基地使用权人、房屋所有人应当在征税土地预公告后10个工作日内对调查结果进行证实。宅基地使用权人、房屋所有人对结果有异议的，可以拒绝证实。调查结果应该公示。

第十条（房屋补偿费用）

征地房屋补偿费用还包括用于货币补偿的资金和用作产权对调的房屋。用作货币补偿的资金应该在征地房屋补偿方案公告前保证足额做到、专款专用。用于产权调换的房屋在交付给时应该符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可拒绝，并做产权明晰、无权利开销；用于产权对调的房屋为期房的，临时过渡期自协议誓约的搬迁之日起一般不超过三年。

征地房屋补偿费用，应当纳入征地费用范围。

【理解】房屋补偿费用包括货币补偿和产权调换房屋。明确临时过渡期自搬迁之日起一般不超过三年。

第十一条（征地房屋补偿方案公告）

区征地事务机构应当根据调查结果，拟订征地房屋补偿方案。征地房屋补偿方案拟定后，区人民政府应该在白鱼征税土地所在的镇（乡）和村、村民小组范围内展开公告，公告期不少于30日。征地房屋补偿方案应当还包括以下内容：

（一）拟征地范围内总户数、总建筑面积；

（二）同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价、价格补贴；

（三）房屋的补偿方式和补偿金额的计算方法；

（四）补偿安置总金额；

（五）安置房屋坐落、单价、数量等；

（六）搬家退休金、设备迁移费、过渡期内的临时安置退休金、奖励酬劳等有关费用标准；

（七）签约期限；

（八）房屋补偿的评估单位和实行单位名称；

（九）其他事项。

征地房屋补偿方案应该听取涉及权利人意见，多数被征地的农村集体经济的组织成员指出方案不合乎法律、法规规定的，区人民政府应当按照规定的组织听证会。区征地事务机构应该根据印发和听证会情况，改动征地房屋补偿方案。

【解读】本条明确了征地房屋补偿方案公告的义务主体为区政府。补偿方案应当征询涉及权利人的意见，多数指出不合乎法律、法规规定的的情形下，区政府应当组织听证，由区征地事务机构根据情况修改方案。征地房屋补偿方案的公告期至少30日。

第十二条（签订缴纳协议和补偿协议）

区人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况，确认征地房屋补偿方案后，区征地事务机构应该与用地单位签定所附生效条件的征地房屋补偿费用支付协议，与宅基地使用权人或者房屋所有人签定所附生效条件的征地房屋补偿协议。征收集体土地申请经依法批准并公告后，相关补偿协议生效。

【理解】由区征地事务机构分别与用地单位、宅基地使用权人或者房屋所有人签定附生效条件的《征地房屋补偿费用支付协议》、《征地房屋补偿协议》。生效条件为，征收集体土地申请经依法批准后并公告。

第十三条（计户标准和面积确定）

征地房屋补偿应当以合法有效地的宅基地用于权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准后文件计户，按户展开补偿。

房屋的用途和建筑面积，以宅基地用于权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件的记载不尽相同。

【解读】按户补偿，计户依据为合法有效的宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准后文件，用途和建筑面积以上述权证或者文件的记载不尽相同。

第十四条（建制撤销的居住房屋补偿）

被征地的村或者村民小组政区撤销的，宅基地使用权人或者居住于房屋所有人可选择货币补偿，也可选择产权房屋调换。自由选择产权房屋调换的，应该结清货币补偿金额与产权对调房屋价格的差价。

前款规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。

本条及第十五条规定的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

本条及第十五条规定的房屋建安重置结合成新单价，由区征地事务机构委托估价机构评估；同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由房屋所在地的区人民政府制订并发布。

同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，应该与移往房屋的供应价格相衔接，以保障被征地农民的居住条件。

【理解】建制撤销的，可选择货币补偿，也可选择产权房屋调换。本条明确计算货币补偿金额按建筑面积计算，具体包括：由区征地事务机构委托估价机构评估后确认的房屋建安重置融合成新单价、区人民政府制定与安置房屋的供应价格相衔接的同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价、价格补贴。

第十五条（建制不撤消的居住房屋补偿）

被征地的村或者村民小组建制不撤销的，该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的，按照本规定第十四条执行补偿；该居住于房屋户内成员未全部转为非农业户籍的，按照下列规定予以补偿：

具备易地建房条件的区域，宅基地使用权人可以在国土空间规划确认的居民点范围内申请人宅基地新建住房，并取得相应的货币补偿；不具备易地建房条件的区域，按照第十四条规定的货币补偿或者产权房屋调换方式继续执行。

本条规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置融合成新单价+价格补贴）×房屋的建筑面积。使用新的宅基地所需的费用，由区征地事务机构缴纳给获取宅基地的村或者村民小组。

本条所称的“不具备易地建房条件的区域”是指被征地的村或者村民小组农民集体所有土地的范围内无国土空间规划确认的居民点。

申请宅基地新建房屋的审核程序，按照国家和本市农村村民住房建设的有关规定继续执行。

【解读】政区不撤消的，户内成员全部转为非农户籍的情况下，按第十四条补偿。未全部转为非农户籍的，在被征地的村或者村民小组农民集体所有土地的范围内不具备易地建房条件的区域，可以申请人宅基地新建住房，获得货币补偿；不具备易地建房条件的，按第十四条规定执行。本条中的货币补偿金额包括房屋建安重置融合成新单价及价格补贴。

第十六条（居住于房屋的其他补偿）

征地房屋补偿，还应当对宅基地使用权人或者居住于房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置退休金、奖励酬劳，明确标准由区人民政府制定。

宅基地房屋应当按照居住房屋展开补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征收土地实公告前已办理了工商营业执照的，可一次性给与必要的投产停业损失补偿。

【解读】搬家退休金、设备迁移费、过渡期内的临时移往补助费、奖励酬劳的补偿对象为宅基地使用权人或者居住房屋所有人。在征地预公告前已办理工商营业执照的，给与一次性停产停业损失补偿。

第十七条（已批未建的房屋补偿）

征收土地实公告时，已取得建房批文但新房尚未修建完的，新房开建工程按照实际已完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆毁的旧房，可按照重置价结合成新价格补偿。本条规定的重置价，由区征地事务机构委托估价机构评估。

征收土地预公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保有旧房的，应该将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算出来。建房批文规定应该拆毁尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

【理解】本条规定对于已批未建的房屋补偿应当区分有所不同情形而定。

第十八条（可建未建的房屋补偿）

征收土地预公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征税土地实公告时合乎农村村民建房申请人条件的人数计算出来；高于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给与土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准后建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过征税、拆迁补偿移往的人数除外。每户可建未建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不加分户计算出来。

上述可建未辟建筑面积的确认，应当由具备条件的农村村民家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村村民住房建设标准展开审查，并在白鱼征地范围内公示，公示期不得少于7日。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处开具可建未建建筑面积确认证明。

【理解】因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征收土地实公告时符合农村村民建房申请人条件的人数计算出来，但他处有经批准修建的农村住宅、已享用过福利分房或已享用过征收、征地补偿移往的人数除外。面积总和不得微克，且不作分户计算。

第十九条（超标准建房的补偿）

虽经建房批准，但有下列情形之一的，对多达本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给与房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：

（一）在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审核的；

（二）在批准后建房时，只批准后房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积，由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

【解读】超标准建房不给与土地使用权基价补偿和价格补贴。

第二十条（非居住于房屋的补偿）

对非居住于房屋实行货币补偿。

农村集体经济的组织以土地使用权入股、港龙等形式与其他单位、个人共同举办企业的非居住于房屋，以及通过集体经营性建设用地入市获得土地使用权的非居住于房屋，其货币补偿金额计算公式为：房屋建安重置价+适当的土地使用权取得费用。

房屋建安重置价、适当的土地使用权获得费用，由区征地事务机构委托估价机构评估。

适当的土地使用权获得费用，是所指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应缴纳的费用。一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估，包括耕地闲置税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和移往退休金等。评估时，可参考同区域工业园区内相同数量的土地使用权获得费用不作相应的系数调整。

补偿本条第二款中的非居住于房屋时，权利人应该索取依法取得土地使用权的证明材料。

【解读】非居住房屋的补偿仅限于货币。本条界定了非居住于房屋的具体情形。非居住于房屋的货币补偿包括房屋建安重置价以及适当的土地使用权取得费用

第二十一条（非居住于房屋的其他补偿）

对于经批准后用作生产经营的非居住房屋，还应当补偿下列费用：

（一）设备迁往和加装费用；

（二）无法完全恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；

（三）投产停业损失补偿。

非居住于房屋的停产停业损失补偿标准，由各区人民政府根据区域实际情况制订并发布。房屋所有人指出其停产停业损失超过区人民政府制订的标准的，应该提供实行房屋补偿前三年的经营状况、投产停业期限以及其他实际损失等涉及证明材料。区征地事务机构应当委托估价机构对停产歇业损失进行评估，并按照评估结果不予补偿。

【理解】经批准用作生产经营的非居住于房屋还应该补偿设备迁往和加装费用、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新承销的费用、停产停业损失补偿。房屋所有人指出其停产停业损失多达区人民政府制订的标准的，应当提供实施房屋补偿前三年的经营状况等证明材料。

第二十二条（其他房屋及设施的补偿）

居住房屋附属的棚舍、除本规定第二十条第二款以外的非居住于房屋，以及其他构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

【解读】其他房屋设施的补偿按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

第二十三条（违法建筑、临时建筑的处置）

未超过批准期限的临时建筑，可给予适当补偿。

对违法建筑、多达批准期限的临时建筑，以及征收土地实公告后擅自进行房屋及其附属物新建、扩建、改建的部分，未予补偿。

【理解】未超期的临时建筑，必要补偿。违法建筑、超期临建、实公告后新建的，不予补偿。

第二十四条（估价机构的确定）

征地房屋补偿中涉及必须评估的，估价机构由白鱼征地范围内的宅基地使用权人或者房屋所有人协商指定；协商不成的，由镇（乡）人民政府或者街道办事处的组织宅基地使用权人或者房屋所有人按照少数遵从多数的原则投票决定，也可以采行摇号、淘汰赛等方式随机确定。

估价机构确认后，区征地事务机构应当与估价机构签定委托评估协议。

【解读】评估机构先协商选定，无法协商则由镇（乡）政府采用投票、摇号、抽签等方式确定。

第二十五条（征地房屋补偿的评估）

征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日。

评估的技术规范，按照本市有关规定继续执行。

【解读】评估时间为征地房屋补偿方案公告之日。

第二十六条（征地房屋补偿协调）

征收土地申请人经依法批准后，区征地事务机构与宅基地使用权人或者房屋所有人约不成补偿协议的，区人民政府应当做出征地补偿安置决定，并依法的组织实施。

区人民政府作出征地补偿移往决定前，区征地事务机构应该根据经批准的征地房屋补偿方案，制定明确补偿方案，获取给宅基地使用权人或者房屋所有人，并要求其在规定期限内给与答复。明确补偿方案，应当还包括补偿标准、移往房屋的地点、搬迁期限等内容。在答复期限内，区人民政府应当不予协商。

【理解】无法协议补偿的，由区政府作出补偿移往决定并依法的组织实施，但在做出补偿安置要求之前，应当制定具体的补偿方案获取给宅基地使用权人或者房屋所有人，并给与其规定的回应期限，回应期限内，区政府应当予以协调。

第二十七条（责令交还土地）

违背土地管理法律、法规规定，阻扰国家建设征税土地的，由区人民政府作出责令交出土地要求。

【解读】责令交出土地的机关是区人民政府。

第二十八条（强制执行）

宅基地使用权人或者房屋所有人在征地补偿移往要求、责令交出土地要求规定的期限内不腾退土地和房屋，且不出法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由区人民政府依法启动强制执行程序。

【理解】启动强迫执行程序的机关是区政府。

第二十九条（补偿结果公开）

区征地事务机构应当依法建立征地房屋补偿档案，并将分户补偿结果在征地范围内向宅基地使用权人或者房屋所有人发布。

区审核部门应该加强对征地房屋补偿费用管理和使用情况的监督，并发布审核结果。

【理解】分户补偿结果应该公开发表，拒绝接受审核，公布审计结果。

第三十条（已征未拆房屋补偿方案）

对已征未拆卸房屋实施补偿的，区征地事务机构应当编成征地房屋补偿方案，由区人民政府按照第十一条的规定履行公告、听取意见程序后实行。已征未拆房屋已批未辟、可建未辟建筑面积的认定时点为征地房屋补偿方案公告之日。

因国家建设征收土地，农民集体政区被撤消或其人口全部转为非农业人口的，该集体剩下未经征税土地上的房屋可参照已征未拆房屋实行补偿。

【理解】区政府按照本规定第十一条的遵守程序后实施，建筑面积确认时点为补偿方案公告之日。政区撤消，或者全部转为非农人口的，可参考补偿。

第三十一条（协议移位遗留地块的房屋补偿程序）

协议置换遗留地块依法改以实施征地房屋补偿的，区征地事务机构应当按照本规定程序执行，其中房屋调查和估价机构选定工作可以按照以下意见执行：

镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居于）民委员会已经的组织开展过房屋调查，调查结果经宅基地使用权人或者房屋所有人签署确认的，区征地事务机构可将调查结果在白鱼征地范围内审批，审批后的调查结果，可作为开展征地房屋补偿工作的依据。

镇（乡）人民政府或者街道办事处已组织宅基地使用权人或者房屋所有人以协商、投票、摇号、淘汰赛等方式指定了估价机构的，征地事务机构可必要确定该估价机构积极开展评估工作。

【解读】协议置换遗留地块依法转为实行征地房屋补偿，按照本规定程序执行，但对房屋调查和评估机构的选定按本条规定执行。

第三十二条（人员培训）

从事征地房屋补偿工作的人员应当通过市规划资源部门的组织的有关法律、业务知识的培训考核后，持证上岗。

【解读】培训考核，持证上岗。

第三十三条（检举处理）

任何的组织和个人对违背本规定的不道德，都有权向市和区人民政府以及规划资源部门或者其他有关部门检举。接到检举的市和区人民政府以及规划资源部门、其他有关部门应当及时予以核实、处理。

【解读】任何组合和个人均有权举报。

第三十四条（实施日期）

本规定自2021年10月1日起实施。

按照原《中华人民共和国土地管理法》的规定已获得征地批文的项目，之后延用原有规定办理。

征收集体土地后已依法获得《房屋拆迁许可证》的项目，由市房屋管理部门按照本市相关规定办理。

【解读】2021年10月1日前已获得征地批文或者《房屋征地许可证》的，不按本规定继续执行。

作者：陈宏伟 律师

上海正策律师事务所 合伙人 城市更新与不动产征税业务中心主任

上海市律师协会建筑房地产、婚姻家庭专业律师

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