北京凯诺律师事务所：“模拟拆迁”也能成真，但你需要知道这些​

实践中过程中，征地征地的方式有很多种，一般我们最常见的就是以棚户区改建、旧城改造等名义开展的征地，还有就是一些因其他公共利益积极开展的拆迁。这些项目的征税征地工作一般都以传统的方式进行，很少不会以仿真的方式开展，而且对于模拟征地，很多人也都不知晓，但其实，近年来模拟拆迁也频繁的出现。

参照成都市城乡房产管理局关于印发《成都市国有土地上房屋仿真迁往工作规则》的通知中的规定，仿真拆迁是征地项目业主在取得涉及申请之前，根据城市规划和相关的法律法规，就拆迁补偿安置与房屋所有权人展开协商并签订协议征地协议的活动。

也就是说，在拆迁之前，涉及部门需要先理解居民的响应程度，若大部分老百姓有拆迁的意思，那么，当地居民可以通过居委会联名向当地的涉及部门提交改造的申请人，相关部门将此地作为拆迁地块，然后按照有关规定对房屋进行评估，将拟移往房屋地块的价值、位置、面积等情况具体的告诉老百姓，之后由老百姓要求是否拆迁。

从上述内容中我们可以大致的了解到，模拟征地不同于传统意义上的国有土地上房屋征收和补偿移往方式，其主要的特点就是对房屋所有权人搬迁或改建意愿展开征询、签订所附生效条件的补偿协议，根据搬迁、改建意愿和签下比例来要求项目否之后实施征收工作。该模式在一定程度上不利于引领房屋所有权人理性协商，积极因应行政机关的征税征地工作。

而且，在模拟迁往中还原作了签下期限。在签下期限内，如果签定模拟搬迁协议的户数超过规定比例的，补偿协议生效，并由区（市）县政府做出征税决定，模拟搬迁方案即转为征税补偿方案，仿真搬迁协议即转为征税补偿协议。

可如果，签下户口未达到地方规定的比例，那么则中止征收程序。

比如四川省，根据《四川省国有土地上房屋征税与补偿条例》的通知中的规定，实施旧城区改建的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数多达95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人具体同意改造的，方可纳入旧城区改建范围，在签下期限内，签定附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，由区(市)县政府作出征税要求;在签约期限内，签下比例未超过规定比例的，中止征税程序。

签约比例：不得高于95%。

比如北京市，区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，的组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征税补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不多达6个月。预签征税补偿协议生效的，由区县房屋征收部门呈报区县人民政府作出房屋征收要求；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征税工作终止。

比如上海市，因旧城区改建需要征税房屋的，房屋征税部门应该在征收决定做出后，组织被征税人、公有房屋承租人根据征税补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内超过规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止继续执行。

签约比例：不得高于80%。明确需要由区（县）人民政府规定。

不过，仿真征地并不适合所有的征地项目，一般只适用于旧城改建、棚户区改建之类的项目，这一点我们在上述地方制订的规定中就能看见。

相对于传统意义上的征地，模拟拆迁其实还有相当大的漏洞，仿真征地从客观上改变了《国有土地上房屋征税与补偿条例》的先后顺序，对被征收人享有的知情权、监督权、参与权等权利产生了实际的影响。因此，被征税人在碰上仿真征地时，若对明确的流程不了解，或是认为补偿不合理，一定要展开的询问或是查阅当地发布的相关规定，要求相关部门举办听证会。

参照成都市城乡房产管理局关于印发《关于在房屋征收中作好仿真搬迁工作的指导意见》的通报中的第九条规定，房屋征税部门应该根据调查注册和评估结果制订仿真搬迁补偿方案，组织有关部门展开论证并以征税主体的名义在改建范围内公布，征询公众意见，印发期限不少于30日。改建范围内95%以上户数认为仿真搬迁补偿方案不合乎《征税条例》规定的，房屋征收部门应该组织由居民和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

当然，这里所说的举行听证会只能是在达到了签下比例的情况下。

总之，凯诺律师要告诉大家的是，千万不要稀里糊涂的就回来别人的脚步就签了模拟拆迁补偿协议，一定要看清楚上面的所有内容再投，否则签下户数一旦达到地方规定的比例，那么该仿真拆迁协议就产生了法律效力，势必会对自己造成不可挽救的损失。