农村集体土地被征收后，再对房屋实施征收，如何补偿或赔偿

【裁判要旨】

1.赔偿标准的确认（农村集体土地被征收后再对原集体土地上的房屋实行征收的补偿标准）。（2005）讫他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的回应》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参考《城市房屋征地管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已划入城市规划区，土地权利人催促参照继续执行国有土地上房屋征税补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应该扣减已经获得的土地补偿费。”最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征税的集体土地上的房屋展开征税补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实行征税，可以参考国有土地上房屋征税补偿标准不予移往补偿。司法解释之所以不作如此规定，其目的在于防止同区域内原集体土地上房屋征税补偿标准高于国有土地上房屋征收补偿标准，充份确保原集体土地上房屋权利人的合法权益。

2.赔偿金时点的选择。在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征税决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此不予补偿。行政法规和规章之所以自由选择征税公告之日作为评估时点，目的在于确保对被征税房屋价值的补偿不高于同时期类似房地产的市场价格，被征税人用取得的补偿款在市场上需要购买到与被征税房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征税而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征税要求的公告时间与征税补偿时间相距时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格展开补偿无法确保被征税人取得足额补偿时，则应补偿时的房屋市场价格确定房屋征税补偿数额。在违法强迫拆除房屋的情形下，被征税人获得的行政赔偿数额不应高于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强迫拆毁房屋不道德，行政机关付出的行政赔偿金数额还要低于其合法征收缴纳的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强迫拆除。鉴于此，在违法强迫拆除房屋的情形下，人民法院以要求赔偿时的市场评估价格对被征税人不予行政赔偿金，符合房屋征税补偿的立法目的。

3.向警方建筑的赔偿金。征收之前，行政机关并未将被征税人未办理所有权证的建筑物、构筑物确认为违法建筑，评估机构对其一并予以评估不违背法律规定。

4.装修损失的赔偿金。由于行政机关违法强迫拆除，造成被征税人对房屋翻新损失情况无法原告证明，评估机构根据被征税人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内做出评估，不违背行政诉讼证据说法规则。

5.奖调补优惠的赔偿。正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征税人按照当地征税补偿政策需要获得在市场评估价格基础上上浮的优惠。根据因违法强迫拆毁被征收人获得的行政赔偿不不应高于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征税人依照地方行政规范性文件在合法征税中可获得的优惠。

6.房租损失的赔偿金。依据生活常理需要推断的事实，需要当事人原告证明。尽管当事人未举证证明房屋被拆迁后实际缴纳了房租，但是，在居住房屋被强迫拆除的情况下，当事人必须要另找生活居住于的地方。无论是租住他人房屋，或者自行购房居住，还是投亲靠友寄居他人家中，在取得赔偿之前，当事人因丧失原有住房另行安排住处的损失都是实际不存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然不存在的，只是亲朋好友减免了当事人的房租损失而已。而在法律上，并无法因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿金责任。因此，根据经验法则可以推断：在房屋被强迫拆除的情况下，当事人的房租损失是必然存在的。

【案情总结】

和平区政府申请人再审称之为：1、二审适用（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋征地补偿有关问题的回应》，参考国有土地上房屋征税补偿标准不予赔偿错误。本案属于集体土地征收房屋征地，不应参考土地管理法有关征收集体土地房屋的补偿标准不予赔偿。2、一、二审裁决采信评估结论确认赔偿金数额无罪。本案评估基准日为2014年4月，而涉嫌房屋拆毁的时间为2011年1月，评估时点的市场价值远远低于拆除时的市场价值，也高于评估时点同类地块上房屋的市场价值；评估时涉嫌房屋已不存在，无法展开现场勘查，但评估却说法了被申请人单方讲解的装饰装修情况；被申请人主张的车库、鸽子笼并未办理所有权证，评估时也一并展开了评估，程序违法；涉嫌房屋是为了移往村经济集体内居民的安置用房，根据国土资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定，只有户籍为该村的居民才有权出售并拥有相关权利，而被申请人户籍并不在该村，出售该房本身就违法，应属违宪，权属否合法不存在争议。3、二审裁决根据沈阳市人民政府办公厅公布的沈政办发（2010）98号《关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》（以下全称98号通报）将被申请人住宅房屋在评估价基础上再下潜25%予以赔偿金，适用法律、法规错误。98号通报中所规定的下潜是针对正常征地移往时房屋的市场评估价格而言，并不适用于本案强制拆毁后诉讼时的市场评估价格，二审判决不断扩大了98号通报的适用范围。4、二审判决确认租房损失无证据支持，无法律依据。被申请人并未获取证据证明租房损失已经实际再次发生，二审以补偿移往费用标准作为租房损失依据，于法无据。催促：撤销原一、二审判决，依法改判。

范春生询问中口头博士论文称：二审裁决证据充份，遵循了填平补齐原则。如果违法赔偿代价的代价还要大于合法补偿付出的代价，就是鼓励违法。请求依法驳回和平区政府的再审申请人。

【最高法裁判】

本院经审查认为，和平区政府在未与被申请人就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人民政府做出移往补偿裁决的情况下，没有法律许可，即自行强迫拆毁被申请人房屋的行为，违背法定程序、打破法定职权，二审生效裁决业已确认该不道德违法，双方当事人对此并无异议，本院亦不予认可。房屋征税过程中，行政机关违法拆毁被申请人房屋，造成适当的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而构成的房租等实际损失，行政机关依法应当不予赔偿。和平区政府申请再审的理由不能正式成立，分述如下：

一、关于参考国有土地上房屋征税补偿标准予以赔偿问题

（2005）讫他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地接管后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关接管农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍拥有所有权，房屋所在地已被划入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征税农村集体土地时未就被征税土地上的房屋及其他不动产展开安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参考继续执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般予以支持，但应该扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院上述回应意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征税的集体土地上的房屋展开征税补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实行征税，可以参考国有土地上房屋征税补偿标准不予移往补偿。司法解释之所以不作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征税补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充份保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体土地于2007年5月被征为国有，但此时并未对地上房屋进行征税补偿。至2010年9月30日和平区政府发布沈和拆卸公（2010）5号征地征地公告，决定对涉嫌房屋进行征收，2011年1月和平区政府将涉嫌房屋不予强制拆毁。征税时，涉案房屋坐落在已被征税的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本构建城镇化，完全符合最高人民法院上述回应和司法解释的适用条件。鉴于此，二审判决参照国有土地上房屋征税补偿标准予以行政赔偿，并无不当。

二、关于以要求赔偿金时的市场评估价予以赔偿金问题

《国有土地上房屋征税与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征税房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有适当资质的房地产价格评估机构按照房屋征税评估办法评估确定。”住房和城乡建设部公布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收要求公告之日。”也就是说，在正常的征税补偿过程中，征收管理部门应该以房屋征税要求公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征税房屋进行市场价格评估，并据此不予补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于确保对被征收房屋价值的补偿不高于同时期类似房地产的市场价格，被征税人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征税房屋区位、结构、面积等互为接近的房屋，被征税人的合法财产权益不因房屋征税而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收要求的公告时间与征税补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿无法确保被征税人取得足额补偿时，则应补偿时的房屋市场价格确认房屋征税补偿数额。在违法强制拆毁房屋的情形下，被征税人取得的行政赔偿数额不不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆毁房屋行为，行政机关付出的行政赔偿金数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强迫拆毁。鉴于此，在违法强迫拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人不予行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。和平区政府主张应该以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿，理由无法正式成立。至于和平区政府提出的评估价格远远低于评估时点同类地块房屋的市场价格问题，因其未提供充份证据不予证明，本院未予反对；由于和平区政府违法强制拆毁，造成被申请人对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据被申请人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内做出评估，不违反行政诉讼证据采信规则，和平区政府对评估报告装修损失明确提出的质疑，理由不能成立；征税之前，和平区政府及相关政府职能部门并未将被申请人未办理所有权证的车库、鸽子笼确认为违法建筑，评估机构对车库、鸽子笼一并不予评估不违背法律规定，和平区政府以车库、鸽子笼没有产权证为由，对评估报告关于车库、鸽子笼损失确认明确提出批评，同样理由不能成立；因被申请人已经取得涉案房屋所有权证书，和平区政府以被申请人户籍不属于土地所属村，无权出售涉嫌房产为由，主张涉案房屋权属不存在争议，与事实相符，理由亦无法成立。

三、关于市场评估价基础上下潜25%不予赔偿问题

沈阳市人民政府办公厅98号通报规定“征地住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上下潜20%-30%。具体比例由有关地区或单位根据拆迁项目所处区位、被拆迁房屋不同户型等实际情况确认。”沈阳市人民政府令第46号《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定：“征税住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征税房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%-30%。区、县（市）人民政府应当根据征收项目所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年代、结构等实际情况确认明确上浮比例。”上述规定一脉相承，是沈阳市政府制订的一项惠民政策，目的是确保被征税人的合法权益，该规定合乎《国有土地上房屋征税与补偿条例》第十九条规定的对被征收房屋价值的补偿不得低于类似于房地产市场价格的基本原则，依法有效。根据上述规定，在正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征税人能够获得在市场评估价格基础上下潜20%-30%的优惠。根据因违法强迫拆毁被征收人取得的行政赔偿金不不应低于合法征税获得补偿的基本原则，行政赔偿金应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。本案中，二审裁决结合案件实际情况，在市场评估价格的基础上，酌定上浮25%予以赔偿，较好地保护了被申请人的合法权益，裁决结果依法有据，符合法理和情理。和平区政府主张98号通报呼吸困难用于本案，理由无法成立。

四、关于租房损失的赔偿问题

《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第（五）项规定，“根据日常生活经验法则推定的事实”，“法庭可以直接确认”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，需要当事人原告证明。本案中，尽管被申请人未原告证明房屋被强拆后实际缴纳了房租，但是，在居住房屋被强迫拆毁的情况下，被申请人必须要另去找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住于，还是投亲靠友寄居他人家中，在取得赔偿之前，被申请人因失去原先住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友减免了被申请人的房租损失而已。而在法律上，并无法因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿金责任。因此，根据经验法则可以推断：在房屋被强迫拆毁的情况下，被申请人的房租损失是必然不存在的。据此，二审判决在被申请人未开具实际缴纳租金证据的情况下，认定租金损失存在，符合行政诉讼事实确认的基本规则。房租损失的具体金额认定应该科学合理，以确保被征收人的基本居住于条件为原则。沈阳市政府办公厅发布的98号通报规定：临时移往补助费18元／平方米，按照被征地房屋的建筑面积计算出来，每户每月低于600元，最高1000元。二审裁决以该安置补偿标准为基准，结合案件实际情况，酌定租房损失为每月900元不予赔偿金，裁决结果依法有据，本院应予反对。

综上，和平区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于继续执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，裁决如下：

驳回和平区政府的合议庭申请人。

（文章来源：鲁法行讲）