一线律师多年实务经验总结教你如何审查征收评估报告

原标题：一线律师多年实务经验总结 教教你如何审查征收评估报告

征收时的评估报告，是对被征收房屋或者土地价值的一个最重要衡量指标。不要看平时征收方发给你的评估报告非常简单的就是几页纸，但是这里面的学问可是极大。那么作为被征收人我们又不具备拆迁律师的专业知识时，应该怎么看评估报告合不合规定？本文根据执业多年的律师实务经验，特总结以下六点当作参考，老大被征税人甄别辨别。

一、评估机构不应具备什么样的资质

因做到征税评估的多为房地产评估机构，本文不涉及其他种类的公司。根据《房地产估价机构管理办法（2015年修订）》的规定，房地产估价机构资质等级分成一、二、三级。

其中，暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业整肃、司法鉴定、房屋征收、开建工程抵押以外的房地产估价业务。

据此，除所谓“暂三级”资质的机构不得专门从事房屋征税价值评估工作外，其他资质等级的机构原则上均可专门从事征收征地领域的评估工作。

二、评估机构如何选择

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构首先由被征税人协商选定。协商不成的，按照少数遵从多数的方式投票选定；若投票仍选不出的，则采行摇号、抽签等随机方式指定。

评估机构确定后，一般由房屋征收部门委托，委托人应该与评估机构签定书面征收评估委托合同。代为评估机构不得出让、变相转让受托的评估业务。评估机构和评估人员与被征税人有利害关系或者是被征收人的，应该回避。

三、评估方法如何选

选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法展开适用性分析。

如果选用市场比较法的，应当收集交易实例、选取哈密顿实例、创建比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、展开房地产状况调整、计算比较价值。其中哈密顿实例的挑选不得多于三个，且还要符合一定的条件要求。

一般而言，估价对象的同类房地产有较多交易的，省辖市用比较法。城市房屋征收中，市场比较法因此而被普遍适用。

四、评估时点是何时

被征税房屋价值评估时点为房屋征收要求公告之日。用作产权调换房屋价值评估时点应该与被征税房屋价值评估时点一致。

但实践中，评估报告的做出否真实的反映房屋在征收要求公告之日的价值，还是有待探究的。

必须指出的是，评估时点并非完全一成不变。当征税方因怠于履行补偿安置职责而长期未作出补偿决定，当地房地产价值有较小变动时，需要根据情况适当调整评估时点。

五、评估报告应当如何送达

房屋征税部门可以直接递送，还包括去被征税人住处递送，或者让被征收人去征收部门所在处发给。在受递送人或者他的同居成年家属公然拒绝接受诉讼文书时，送达人应该邀请有关基层组织的代表或者其他人到场，说明情况，并在递送回证上列明不受递送人拒收的事实，递送的日期，由递送人、核查人亲笔签名或盖章，然后，把诉讼文书回到受递送人的处所可以把评估报告留在不受递送人的住所，并采用照片、视频等方式记录送达过程；或者有受递送人住所地的居民委员会、村民委员会的工作人员以及受递送人所在单位的工作人员见证，将评估报告撤去在被征收人住所处。

在几乎无法构建留置送达的状况下，最后才能考虑到公告送达。据此，实践中偶有出现的“顺着门缝儿扔到进去”的作法，并非合法的送达。

六、上告评估结果该如何依法救济

评估报告做出后，应当展开审批，征询涉及意见。评估机构及房屋征税部门应当及时回应被征收人的疑惑。公示期满后，评估机构应当向房屋征税部门提供被征税房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征税部门应该向被征收人转交分户评估报告。被征税人对评估结果有异议的，可以向原评估机构书面申请审核评估。

评估机构改变评估结果的，应当重新做出评估报告；评估结果没改变的，书面通知被征税人。被征收人对原评估机构的审核结果有异议的，可以向被征税房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请人技术鉴定。

评估专家委员会认为评估报告不存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告；不存在问题的，保持原评估报告。

最后，冠领友情提示，被征收时评估报告是否合法、合规、科学合理，被征税人对此一定要及时咨询专业律师，在法定的救济期限内及时提起相应程序，为最终的补偿决定诉讼奠下较好的基础。

编辑：冯昱https://www.sohu.com/a/388844432_746465返回搜狐，查看更多

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