农村房屋按市场价格补偿吗？这种情况必须需要！

在很多被拆迁人心目中，公平、合理的拆迁补偿几乎等同于按被拆毁房屋“类似房地产的市场价格”补偿或者赔偿。而征地方往往会解释，我们的房子在农村或是破旧，不能等同于城市房屋，补偿适当也很低。有的老百姓的房子地处城中村或是很久之前就征税一次。过了几年，等到征税部门制订了补偿方案时，房价早已水涨船高，给的补偿显然没办法保障其理应的居住条件，这怎么办？

今天，北京圣运律师事务所主任王有银律师融合这一典型案例为你理解这一问题。

案件：房屋早已划入城市规划区，补偿却一直没敲定

二十年前年因上海市某园区扩建征地，郑先生的房屋坐落于被征地范围内。

可一直到了前几年区规划和土地管理局（简称规土局）才将制订的某地块征地房屋补偿方案予以公告，XX征补中心负责管理房屋补偿工作。

郑先生指出其房屋早已划入城镇规划区，应该适用《国有土地上房屋征税与补偿条例》规定进行补偿，未签定补偿协议。

其后，规土局作出责令交出土地决定书。郑先生不服，向法院请求撤销该决定书。

法院通过庭前会议了解到，郑先生对于因土地性质有所不同所导致的补偿利益差异无法接受，指出补偿偏高。

其后法院搭建理解纷平台，交流协商，经过几轮协商，郑先生最终与XX征补中心达成一致，签订了房屋补偿协议，获得了合理补偿，采购了两套上海市某区安置房屋。郑先生遂向上铁法院退回了该案控告。

律师解读

实践中，有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因，有关部门对农村集体土地上的房屋没补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后，有关部门补偿移往时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。

对此问题，最高法指出，虽然因为土地性质有所不同，征税集体土地上房屋的补偿无法必要适用《国有土地上房屋征税与补偿条例》，但由于房屋所在的土地已经城市化，如果按照农村集体土地补偿，不会无法确保农民的权益。因此，可以参考《国有土地上房屋征税与补偿条例》的补偿标准予以补偿。由于国有土地上房屋征税补偿中实际上已经包括了地价，如果征税农民集体土地时已经对土地展开了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应该扣除已经取得的土地补偿费。

因此，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产展开安置补偿，补偿移往时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经获得的土地补偿费。

值得注意的是，前述情形的限于是有条件的，必须是归咎于行政机关怠于履行职责的前提。被征收人切不可因为此项规定拖延启动法律程序，意图获得更多赔偿金！

圣运律所王有银主任主编《专业化律所办案规程》，将征地征地案件标准化运作一起，整个办案流程分为108步，开创了我国征税征地领域办案质量标准化之先河。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 杨鑫瑀

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