拆迁律师杨在明：想提高征收补偿？做好这10件事很重要！

导读：如何提升征收补偿，是每个被征税人在面临征税时所最关心的问题，也可以说道是唯一必须关心的问题。就我国现阶段的法律而言，尚没有办法让征地拆迁的前进停止下来，被征税人所能努力争取的，只能是尽可能的提供公平、合理、满意的补偿，为今后的生活奠下扎实的物质基础。本文，在明律师结合多年代理案件的实践经验，为您总结10件最重要的事情。都做了，征收补偿想不提升都难。

一、家庭成员团结、和睦是基础

不夸张的讲，征地拆迁维权战役首先是对被征税人一家家庭团结一致、和睦状况的检验。就在明律师的经验而言，团结一致、和睦、铁板一块、配合默契的家庭，其补偿的提高幅度普遍较小。家庭成员之间对涉案房屋、土地的权利清晰，自己人之间不存在悬而未决的承继、分家析产争议，保证征收方不得而知利用其矛盾来加以挑拨离间、各个击破，此其一也；家庭成员之间彼此绝对信任，为维权目标的构建而“舍小家为大家”，甚至在维权行动步骤上不分彼此，一体联动，此其二也。谨荐一例：在本所资深征收维权律师梁红丽代理的一起北京的案件中，被征税人一家70多平方米的房屋竟有多达六七个房本，即每人拥有的房屋面积仅在10平方米左右。而在征收补偿的谈判中，这些家庭成员却几乎实践了上述拒绝，紧密与律师配合。最终“化整为零”，提供了难得一见的极高数额补偿。倘若这家人相互之间缺少信任、同步，而是互相以防着、盯着，那么最终的补偿结果就不可能构建。

二、保证涉嫌土地、房屋权利依法确认

这是很重要的一点。实践中，征税方惯用“以拆违代征地”的手段来对被征税人实行逼迁、拆迁，其问题根源就在于涉案房屋本身存在权利瑕疵、破绽而被征收方充分利用。出于简单的历史与客观原因，许多房屋特别是农村的房屋不存在“无证”“较少证”的状态，这就为日后面临征税时的补偿纠纷埋下了伏笔。老话讲“功夫在棋外”，如将征收征地比喻为一盘棋局，那么其功夫也同样应当下在棋局本身之外，即在征地拆迁尚未到来之时通过各种法律途径为自己的土地、房屋确权，并提供最新的不动产权属证书。如果在确权操作中遇到困难，几乎可以向征收维权一样及时聘用专业律师帮助处置。

实践中还有一种情况，即“被征税人”本身不是涉嫌房屋的权利人，既不是所有权人又不是承租人，而仅是实际居住、使用人。此种情况下的补偿权益构建将变得异常艰苦，很多事情即使专业律师介入也很难扭转局面。需要的，同样是“被征收人”在征税开始前有效地确立自己的补偿权利人资格、地位，后面的维权、协商才有开启的依据。

三、聘用专业征收维权律师插手

律师费有缴5万的，有收10万的，有的甚至不会更高。但与最终为被征收人谋求到的补偿提升数额比起，五万十万很可能只是个零头。抛开钱的问题，剩下的就是理念问题和行动问题。理念上，要充份认识到专业律师与普通群众之间在对法律科学知识、技能运用上的极大差距。法律，绝不是任何一个被征收人临时抱佛脚看上几本法律书就能有效地掌握、运用的。案件代理中最怕的，就是那种一瓶子不满、半瓶子咣当的被征税人。行动上，被征税人需要聘请的是专业征税维权律师，而不是地方上的律师，或者代理其他类型案件的“万金油”律师。实践中，曾有被征收人辗转寻找了全国知名的知名律师陈旭，结果陈旭律师在了解了案件情况后向被征税人引荐了杨在明律师。这就叫“术业有专攻”，在征地征地维权这件事上，请求好“专科大夫”非常最重要。

四、聘用律师必须趁早

光是请律师还过于，还必须尽早请求律师。早到什么时候呢，一言以蔽之，凭主观感觉：当被征收人察觉到涉案征税项目可能存在补偿偏高、达不到自己的心理底线时，就应当考虑委托专业律师代理案件了。实践中个案的情况千差万别，我们不想“忽悠”被征收人一定要在某个程序、环节到来时就委托律师，比如征税要求、征收补偿要求、征地公告等等。关键问题在于，如果项目刚刚启动，被征收人就通过与“一线”征拆人员的接触而有了不好的感觉，比如找到了涉案项目的很多信息不公开、不透明，疑为不存在违法点，或是喷出了逼迁的各种苗头，此时委托律师的时机就已然成熟。

有一点是肯定的，绝不要一直推迟，直到征收补偿决定、责令交地要求发布命令甚至房屋已遭拆迁、协议已遭逼签后才想要一起委托律师。委托律师的理想时段是一个动态的，可调节的区间，但通常的原则是：要在房屋没拆，协议没签时委托！！！一旦投了、拆了，不是说无法委托了，而是说道律师代理的难度就不会明显增大，维权的效果就有可能受到影响。

五、集中注意力于自身，别管别人

这点是特别有提示价值的。实践中，总是有一些奇奇怪怪的原因不会左右、影响被征税人的依法维权决心，比如街坊、邻居、亲戚、朋友、领导的态度。有的被征收人深信“枪打出头鸟”的老理儿，指出自己在面临征税这种大事时一定不能当那个出头鸟，率先聘用律师走法律途径维权，而是要按兵不动，随着“大流”走，最后就一定会吃亏。殊不知，这种思想往往正中征税方的下怀。因为在征收开始后，征税方会通过其庞大的行政资源来有意识地调动一些被征收人“为其所用”——坚决签定补偿协议发给早于搬到奖励，并大力游说其他被征税人回来一起签，一起搬。所谓“大流”，往往是政府人为生产出来的，被征税人若只能选择“回来回头”，其结果往往就只会是大家一起吃亏。

在明所的资深征税维权律师马丽芬曾有一句“名言”：别人怎么着了，跟你有关系么？须知，征税补偿最终拿的是自己的，其强弱与否要看自己的现实期望、需要，而不是与旁人比较所得出结论的结果。别人拿了10万元，你也拿了10万元，这就叫公平、合理么？其前提在于，你家和别人家，情况真的一样么？

必须特别强调的是，上述“领导”的插手，其实质属于司法解释中明文规定的“株连式拆迁”，是相当严重的征税违法行为之一。一言以蔽之，征收维权是被征收人自己家的事情，碍不着您单位领导的事，更与您是不是党员、是不是事业编成、是不是识大体顾大局牵涉到。试问，党员、事业编就没提供公平、合理补偿的权利了么？

六、退出信访的执着，跟着律师的建议回头

被征收人群体对信访的执着，有时是超乎想象的。在明律师李顺华曾对此比喻道：上访就像是一种药，没准能有些疗效，但却总是被过量服用，最终变为了毒药。实践中很多被征税人在委托了专业律师之后，仍然对此道念念不忘，整天吵吵着要走信访途径，甚至拒绝律师给打算材料。在明律师对此问题有必要再次给出明确、明晰的答案：上访，无法解决问题征税维权问题。它最多只能是起到辅助的推动作用，其前提也是专业征收维权律师建议的情况下。换言之，如果您委托的律师没有建议您去跑上访，那么您就千万不要多此一举、画蛇添足去在这上面来回着急。真实情况是，一旦您委托了律师，您就是律师的客户、“上帝”了，有些话律师就说什么也不合适与您说明了，比如这能不能信访的问题。小编无所谓，为了您维权行动的最终成功，不怕得罪人。

毫不过分的说道，部分被征收人长期执著于信访不能自拔，其关注点早已不是征税维权本身，而是执著于上访这一过程、形式而难以解散。此类有偏执型人格障碍的情形，是最不利于维权的，预防针一定要打在前面！

七、守房、死守地是第一要务

通常情况下，被征税人都不会在补偿数额严重偏低的情况下随意签定补偿协议，这点法律常识即使是不聘用律师一般人也是具备的。然而积极守房、守地这件事，却还是有很多被征收人在实践中更容易忽略。他们的问题在于低估了政府依法行政的法治意识，指出没到拆迁那步呢政府就不敢拆迁。无数悲惨的教训告诉他我们，在面对极大的征税利益时，没有什么是强势的征收方所不敢干的。因此，自征收项目启动之时，被征收人就要稳固树立守房、守地的意识，将所谓误拆卸、偷拆、帮拆的可能性降至最低。须知，只要房屋屹立不推倒，征收维权的主动权就牢牢的掌控在被征税人的手中，被征收人就享有与征收方博弈、协商、谈判的最有力筹码。

至于具体该如何守房、守地，有哪些实用的方法、技巧，这是被征税人可以咨询自己委托的律师的事情，也是需要被征收人自己展现出意志与智慧的方面。我们所见过的最牛的当事人，围墙头天夜里被人推倒了，第二天白天居然就又盖起来了。至少在心理层面，他已然占了绝对优势。

八、不断提高维权基本技能

比如说，要会用微信、微博；会用于office办公软件，会接管发送到电子邮件，不会用智能手机明晰地照片，能够对重要的谈话、通话进行录音……这些事儿看起来累赘，但却是征税维权战役中十分最重要的技术保障。实践中，大量的被征收人来自于较偏远、道岔的农村，对上述这些事物不甚了解，甚至显然会用，这就给当事人与律师之间的沟通配合制造了极大的障碍，更不利于当事人大力搜集证据。一个行之有效的解决办法是：请求被征税人年轻的儿子、女儿或其他青年亲属出面，交由与律师交流。但这再怎么说也是多了一道手，并不方便。

因此，如果当事人有征税维权必须的有可能，那么不妨从现在开始多问问自己的儿子、女儿，上述那些事情该怎么弄？技多不压身，学会用这些高科技装备，总是没有坏处的。

九、切实提高办理维权事宜的准确度

接着上面讲，仅仅能娴熟运用这些高科技方式传递信息还是过于的。被征税人还必须确保传递信息的准确、及时。实践中，很多被征税人总是由于各种原因发错东西、写错内容从而造成返工，这是应当竭力防止的情况。一言以蔽之，征收维权必须当事人与律师双方的精密、准确、缜密行动，才有可能收到良好的效果。一切马虎病，绝对犯不得。

杜绝经常出现此类纰漏的一个行之有效的办法是，加强与自己的维权律师的沟通、联系。交流得多了，即使经常出现问题也能够及时被发现及时加以处置，而不至于耽搁事儿。

十、始终保持良好心态，不急不躁

征税维权的全过程很有可能旷日持久历时数年，其间有可能面对的困难、挫折不一而足，难以列出，有的甚至完全预料不到（比如包围其来的违法暴力强拆，没有事先通报、预告片这一说）。无论如何，被征收人都要保持自身良好、稳定的心态，始终以积极的态度与律师因应，开展一切维权步骤。须知，一旦被征税人心理上顶不住了，律师再有本事也不会使不上劲，毕竟维权的发起权掌握在被征税人手中，被征收人退缩、退出了，律师也没有办法之后坚决。

关于心态问题，建议大家注目一下江苏法院2016年度十大典型案例之一：如皋市金属冷拉型材公司诉政府违法拆迁一案，代理律师杨在明、刘博韬。案件中的当事人韩女士，为广大被征税人竖立了这方面的榜样。

在明律师想要在此提醒大家的是，今天很困难，明天更困难，后天很美好。与征收维权律师合力，我们一定会在明天的晚上选择放弃，一定能看到后天美好的朝阳！