什么样的农村房屋能按城市标准补？最高法这么判

■点击右上角【注目】“北京在明律师事务所”百家号■本文作者：李鹏飞 北京在明律师事务所

导读：司法实践中，经常出现征税农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产展开移往补偿，行政机关经过若干年以后才作出房屋征税要求对房屋展开征收；或者在与被征收人约不成补偿协议的情况下径行将房屋拆毁的案例。在这种情况下，应该如何争取房屋的补偿或者赔偿金利益呢？能否拒绝其按照城市房屋拆迁的补偿标准给予补偿或者赔偿金呢？本文，在明律师事务所的刘勇入律师团队为大家浅析这一问题。

【基本案情：逾10年农村房屋才被拆除】

委托人张女士在山东省济南市A区B街道办事处C村拥有合法房屋、院落一处，申请齐全，农村宅基地使用权证、房产证、集体土地使用证等证件均具备。

后该村集体土地被征收为国有土地，2009年开始对该地块上房屋进行征地。2013年，某片区开发建设工程指挥部对张女士下发了《征地通报》，因认为补偿标准过低，无法达到确保被征税人生活水平不降低、长远生计有确保的起码标准，张女士一直没有与指挥部达成协议。

直到2019年4月，涉案房屋、院落才被强迫拆除。房屋、所有屋内物品及院落内附属设施全部被破坏，给张女士造成了重大经济损失。

后当事人在律师的指导下，以A区政府、B街道办事处为共同被告向济南市中级人民法院驳回行政诉讼，请求确认区政府、街道办拆毁涉案房屋院落的不道德违法。

济南市中级人民法院裁决确认区政府强迫拆除涉嫌房屋、院落的不道德违法。一审宣判后，被告未上诉，该裁决生效。

因本案案情类似，为获取更多的证据，在确认拆迁不道德违法的判决生效后，律师并没立即指导委托人进行行政赔偿诉讼。经过向政府有关部门申请人信息公开获知，该村集体土地于2009年被省政府做出的征地批复征税，后该村被划入济南市城市规划区范围内。

【法律分析：符合条件的农村房屋可按城市标准给与补偿】

最高人民法院法释（2011）20号《最高人民法院关于审理牵涉到农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：

征税农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿移往时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般予以支持，但应当扣除已经获得的土地补偿费。

最高人民法院行政审判庭（2005）行他字第5号《关于农村集体土地接管后地上房屋征地补偿有关问题的答复》中指出：

行政机关接管农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被划入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿移往。

最高人民法院上述司法解释和答复意见的精神实质是一致的，即在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋展开征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本构建了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实行征收，应该参考国有土地上房屋征收补偿标准予以移往补偿。

司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征税补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人在拆迁后的居住于生活条件。

2019年12月30日，由最高人民法院5名法官组成合议庭展开提审并作出行政赔偿判决的（2015）行提字第20号行政赔偿起诉书中也认为：

对于征税农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿，多年后才转售强制拆毁的，如果继续按照集体土地征税时的价格展开移往补偿，似乎会严重伤害当事人的合法权益。有必要考虑到城镇化过程中房屋产权广泛贬值很高的实际情况……涉嫌房屋所在地在被强拆时已经转为国有土地，划入城市规划区，应该参照执行国有土地上房屋征收补偿标准展开补偿。

本案中，涉案房屋所在土地于2009年即被征税为国有，直到2019年4月涉嫌房屋、院落才被强迫拆毁。

当事人虽然持有人的是集体土地使用权证等证书，但涉嫌房屋被强拆时，涉案房屋坐落于在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，完全符合最高人民法院上述答复、司法解释和判例的适用条件，当事人完全可以催促人民法院参照国有土地上房屋征收补偿标准展开赔偿。

在明律师最后要提示大家的是，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收标准进行补偿或赔偿，需要提供充份的证据来证明自己的主张。其中最主要的就是集体土地已于多年前被征收的证据，以及房屋所在区域已被划入城市规划区的证据。

根据《行政诉讼法》第三十四条规定，被告对做出的行政不道德负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件，这是行政诉讼的基本举证原则。但是，明确到个案当中，原告的证据也很最重要，有时候甚至会起着扭转乾坤的作用。